招商银行研究院的观点认为，高标仓整体供不应求,业务布局重视项目选址和开发商竞争力，但高标仓的高昂的租金，也让不少项目望而生却。以下是报告的主要内容，大家觉得这个判断准确吗？

1-整体供需:

需求旺盛而供给有限,高标仓市场有望延续高景气。相比传统仓储,高标仓具有空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进和合规属性强等特点,能有效提升企业供应链效率。目前我国高标仓面积约4900万平米,整体处于供不应求的状态。下游客户(主要为电商企业、传统零售、高端制造和第三方物流)的规模扩张、行业整合和仓储置换需求有望带动高标仓市场保持10%以上的增速;

供给层面,新建项目主要受制于地方政府供地意愿不足,短期难以上量,传统仓升级改造则面临资金成本高昂和改造流程复杂等难点。根据戴德梁行预计, 2020年我国高标仓供需缺口在1亿平米左右,市场整体有望延续高景气。

2-区域分布:

选址是仓储项目成败关键,得地利者得天下。

a）长三角:经济、产业、交通等先天条件优越,有效支撑高标仓需求。上海作为核心城市长期供不应求,外溢需求驱动苏州、嘉兴等周边城市快速发展: 

b）珠三角:经济、产业基础扎实,交通布局改善有望催化高标仓发展,广深供应稀缺,莞佛惠潜力可期: 

c）环渤海:经济结构失衡状态逐步缓解,叠加北京主动疏解非首都功能,天津、廊坊等周边城市迎来发展窗口: 

d）中西部:长期需求庞大,短期需警惕过热风险成都重庆去化压力大,西安郑州仍有扩容需求,其它中小城市空间有限。

3-市场竞争:

专业物流开发商占据主导,房企巨头潜力可期。拿地、融资和招商运营是高标仓开发商的核心竞争力。综合而言,传统物流地产开发商(普洛斯、易商等)先发优势明显,无突出短板,预计未来仍将占据主导地位;房地产企业(万科等)拿地能力强、融资方式灵活,迅速跻身行业前列,但招商运营能力仍有提升空间;电商企业(阿里、京东等)尽管近年来投资激进,但基于战略规划和资源合理利用的考虑,我们认为租赁仓储仍将是其主要模式;基金机构(平安不动产等)匮乏项目经营能力,预计未来主要扮演投资人角色。

4-业务布局:

建议重点关注项目选址区位和开发商竞争力。高标库行业整体供不应求的局面有望延续,但是短期过热和竞争加剧也给局部市场造成不确定性。因此,业务布局建议围绕两个维度综合评估: 0项目选址区位要素,重点评级指标包括选址区域、选址城市、产业结构和交通枢纽距离; @项目开发商竞争要素,重点评级指标包括土地储备、融资渠道、融资成本、人才团队和客户网络等