物流项目的规划和设计应符合控制性详细规划强制性指标的要求, 而指标控制合理与否, 对于后续的报批、设计、建设和运营等各个环节影响巨大。控制性详细规划强制性内容主要包括用地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高等。其中, 容积率直接关系到地块开发强度, 且与城市面貌、交通组织、环境容量等密不可分, 合理确定地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一。

由于物流仓储用地的特殊性, 其容积率与物流项目类型、仓库形式、物流工艺、交通组织方式等密切相关。目前, 我国尚未形成统一的物流仓储用地控制标准, 规划人员通常对物流工艺和作业流程不熟悉, 缺乏科学性。在物流项目实施过程中, 常常出现因容积率控制指标不合理, 导致物流工艺流程无法满足、项目用地规模过大、土地利用率低下等现象, 致使建设单位要求变更控规指标, 甚至突破原有规划, 违规建设的事情也时有发生。

本文在梳理国家和地方已颁布的标准、规定的基础上, 分析影响物流仓储用地容积率的主要因素, 提出物流仓储用地容积率确定方法, 并通过理论计算, 给出取值范围的建议。

1 容积率的定义

容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值[1], 即, 容积率=总建筑面积总用地面积, 城市规划中通常所说的容积率是指规划容积率, 即地块内规划允许总建筑面积与地块面积的比值。

容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标, 容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低, 也反映了地价水平的差异。合理的空间环境条件下, 容积率愈大, 表示地块建设开发强度愈高, 土地利用率也愈高;反之, 容积率愈小, 地块建设开发强度愈低, 土地利用率也愈低。

容积率是西方国家在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标。作为典型的区划控制技术, 因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制, 为建筑设计提供了灵活性, 并以无量纲比值表达, 具有清晰、简明、利于管理控制的优点, 使这一指标得到广泛认可和采用。容积率的计算核心是建筑面积的计算, 建筑面积计算规则应参照GBT 50353《建筑工程建筑面积计算规范》和地方相关部门的技术规定。

2 国内关于物流仓储用地容积率的要求

物流仓储用地容积率指标的重要性与居住用地、商业服务业设施用地相比要稍弱一些, 我国还没有制定如同《工业项目建设用地控制指标》这种全国通用的物流项目建设用地控制标准, 但物流项目的建设与工业项目有些类似, 容积率受到功能布局、生产工艺的影响较大, 在实际规划编制和管理实践中, 常常参考工业项目建设用地控制指标要求执行。

截至目前, 有一些已发布的国家标准中提出了物流仓储用地容积率控制要求, 上海、广州、深圳等城市也根据各自实际情况制定了相应的地方规定, 但总体来说, 存在物流项目分类标准不统一、指标体系不全面不完善等问题, 导致在具体操作层面障碍重重。

2.1 国土资发[2008]24号《工业项目建设用地控制指标》

控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公、生活服务设施用地所占比重共4项指标构成。工业项目建设用地容积率强调下限控制, 根据所属的行业分类不同, 容积率下限为0.5~1.0不等。同时该标准中还提出“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”“建筑物层高超过8 m的, 在计算容积率时该层建筑面积加倍计算”。在全国各地的规划管理实践中, 该标准是物流项目审批的重要参考依据之一。

2.2 GB 24358—2009《物流中心分类与基本要求》

根据货物属性将物流中心划分为专业型物流中心、通用型物流中心和综合型物流中心, 不同类型物流中心容积率要求见表1。建筑物层高超过6 m的, 在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。本标准仅给出两类典型的专业型物流中心的容积率指标值, 其他的专业型物流中心可根据其现实需求在通用型物流中心的基础上予以调整。

2.3《上海产业用地指南 (2016版) (公开征求意见稿) 》

根据仓储物品属性将物流相关用地分为7个类别, 利用统计分析和专家经验制定了固定资产投资强度、容积率、土地产出率等指标的行业控制值和推荐值, 见表2。

2.4《广州市产业用地指南 (2013年版) 》

将广州市分为都会区和外围区域, 根据不同区域的经济发展水平对物流仓储用地的容积率、投资强度和用地指标做了相应规定。部分沿用了《物流中心分类与基本要求》中的分类方法, 分为专业型和通用型两大类, 专业型又分为低温类、散装类和其他类;通用型又分为仓储类、集散类和其他类, 并进一步进行了细分。根据不同类型, 容积率控制下限为0.4~1.0不等。

2.5《深圳市物流项目建设用地控制标准》 (深府[2007]248号)

将物流项目分为堆场、特种仓库、冷库、危险品仓库、立体仓库、普通仓库等多种类型, 提出了容积率推荐值, 见表3。

根据上述分析, 全国各地在制定物流仓储用地控制指标时对物流项目的分类均不相同, 上海市根据处理货物类型进行分类, 广州市兼顾货物类型和仓库形式进行分类, 深圳市根据仓库功能进行分类。由于物流项目往往是综合性的, 物流仓库通常具备配送、中转、分拨等多种功能, 且处理的货物类型多样, 单纯根据功能或者货物类型进行分类, 很难适应物流项目的规划、设计和审批的需要, 同时在城市规划阶段制定控制指标时对物流项目分类越细, 在实际操作中就越难实施。

3 国内外物流项目容积率实例分析

德国、日本、新加坡是世界上物流发展较好的国家, 在仓储设施建设中都采用了先进设备, 并优化工艺流程, 很大程度上集约利用土地。德国及一些北美国家土地资源充足, 仓库大多建设为一层, 物流项目用地容积率在0.5以内;日本、新加坡等国家土地资源缺乏, 仓库大多建设为多层 (一般是3~5层) , 物流项目的容积率在2.0左右。目前我国物流行业的设备及技术水平与发达国家相比还有一定差距, 建设的仓库也多为单层, 物流项目的容积率相对日本、新加坡来说比较低, 约为1.0[2]。不同国家地区仓库的技术参数比较见表4。  

随着我国经济、社会的快速发展, 物流需求迅速增加, 同时土地成本也越来越高, 以往低密度的、粗放式的物流项目开发难以为继, 多层仓库越来越普遍, 多层仓库一方面可以节约土地, 另一方面可以摊薄土地成本、增加投资收益。

目前国内外多层物流仓库的实例数据主要有:日本横滨港YCC 5层物流仓库, 容积率为3.76, 其屋面还设置有停车场;香港亚洲货柜8层物流仓库, 容积率为6.69;上海外高桥保税物流园区K3、K5地块的两层物流仓库, 容积率为1.52;上海同盛保税物流中心5层物流仓库, 容积率为2.87[4]。

4 物流仓储用地容积率的合理确定

物流项目用地内的设施构成较为复杂, 可容纳商业、仓储、加工、行政办公、停车等多种功能。影响物流项目用地开发强度控制指标的因素是多方面的, 归纳起来主要包括宏观和微观两个层面, 宏观层面的影响因素主要有区域经济发展水平、区位条件、物流需求和相关政策法规等;微观层面的影响因素主要有物流设施规模、仓库形式和外部环境容量等。每个因素都从其特有层面对投资强度、容积率、建筑密度、等控制指标产生不同的影响。

本文主要从微观层面, 分析物流设施规模、仓库形式以及外部环境容量对容积率的影响, 结合理论计算, 定量分析容积率控制指标的确定方法和建议数值。

4.1 物流设施规模

物流项目通常规划建设库房、内部道路、信息化设施、商业服务配套设施等主要设施, 不同类型的物流项目根据实际需要建设堆场、停车场、铁路专用线和码头等设施。根据容积率的定义和计算方法, 在确定物流仓储用地容积率控制合理范围时, 为确定容积率控制方法和容积率分档, 建议将物流项目分为以下几种类型:

1) 几乎全部为露天堆场, 建设少量的配套设施。通常容积率很低, 例如:铁路货场、码头堆场、散杂货堆场 (煤炭、矿石、建材) 等。建议容积率不作控制。

2) 以露天堆场、停车场为主, 兼顾仓储服务、信息服务、商业配套等功能。通常容积率较低, 例如公路配载中心、多式联运中心、口岸查验区等。该类物流项目多为非营利性的, 建议容积率采用上限控制, 以引导其功能的实现。

3) 以仓库为主, 兼顾停车、露天堆存、信息服务、商业配套等功能。通常容积率较高, 例如配送中心、公路港、无水港等。建议容积率采用区间控制, 设置下限以保证土地的利用效率和投资强度, 设置上限以引导仓库形式和体量。

4.2 仓库形式

仓库类型的不同和科技水平运用的多少都在一定程度上影响到物流项目开发强度指标。与容积率这项指标联系最紧密的是单层仓库和多层仓库的建设, 单层仓库建造容易、成本低、建设速度快、货物装卸进出便利;多层仓库投资大、科技运用较多, 但可以节约土地、提高土地利用率。物流项目用地范围内多层仓库建设得越多, 相应的容积率就越高。

单层仓库按照是否设置月台可分为平面仓库和月台仓库, 见图1。平面仓库室内地坪略高于室外地坪, 一般适用于散装货物或重大件货物存储, 通常采用平板车运输, 车辆可以直接驶入仓库内进行作业;月台仓库设置1~1.4 m高的装卸月台, 集卡和厢式货车可以直接停靠月台进行装卸作业。平面仓库和月台仓库的停车装卸方式不同, 仓库最小间距和装卸作业场地大小不同, 导致容积率也不相同。

多层仓库按照竖向交通组织方式不同可分为货梯仓库、坡道式仓库和盘道式仓库, 见图2。货梯仓库利用仓库内部空间设置货梯解决垂直交通问题, 不额外占用土地, 但竖向搬运效率较低;坡道式仓库沿仓库某一条边设置坡道, 占用土地较少, 但一般只适用于2层仓库;盘道式仓库设置螺旋形盘道, 是较为常用的一种形式, 但占用土地较多。

依据GB 50016—2014《建筑设计防火规范》、GBT 28581—2012《通用仓库及库区规划设计参数》就某个地块分别对不同形式的单层和多层仓库的可能容积率进行计算, 示例中仓库按照耐火等级二级、储存物品火灾危险性为丙类进行计算。

单层平面仓库使用过程中, 车辆可以驶入仓库进行装卸, 仓库之间的距离没有硬性要求, 应满足消防设计的要求, 同时兼顾货车通行和转弯的需要, 见图3。单层月台仓库设置1~1.4 m高的装卸月台, 货运车辆停靠月台进行装卸作业, 月台一侧应根据车型设置合理宽度的装卸作业场地, 单侧装卸作业场地宽度宜不小30 m, 相向作业时装卸作业场地宽度宜不小于45 m, 见图3b) 。

仓库的库内净高计算应考虑仓库容积率、货物储存类别、货架类型、作业机械等因素确定库内净高, 宜为9 m。根据相关规定, 建筑物层高超过8 m, 在计算容积率时该层建筑面积加倍计算, 本计算示例中仓库每层层高均按照超过8 m计算, 平面布置采用最紧凑的布置方案, 见图3、4。

经计算, 单层平面仓库方案容积率为1.11, 单层月台仓库方案容积率为0.94。

经计算, 两层货梯仓库方案容积率为1.89, 两层盘道仓库容积率为1.63。

综合上述理论计算, 结合国内外类似物流项目规划设计的案例, 物流仓储用地全部布置单层仓库时, 容积率不大于1.2, 全部布置两层仓库时, 容积率不大于2.0, 容积率的下限应根据项目内物流设施的类型和体量分析确定。

4.3 外部环境容量

根据上述计算可见, 要提高仓储设施部分的容积率就要建设多层仓库、运用先进科学技术及设备以及提高物流系统运作能力。当然也不是说仓库容积率越高越好, 要重点考虑其对周边空间环境容量的影响, 在确定容积率指标时要使这些因素达到平衡, 既要达到土地集约利用的目的, 也要考虑投资成本以及空间环境容量的大小。

物流仓储用地的容积率是单位面积土地上的仓储设施建筑面积, 容积率越高, 建设的仓库建筑面积越大、产生的交通流量就越多、对能源消耗量就越多, 因此, 物流仓储用地合理的容积率应能够与外部道路的通行能力和市政基础设施容量相匹配。

核算外部道路的承载能力通常采用道路交通饱和度指标, 道路交通饱和度=道路最大交通量道路最大通行能力, 饱和度值越高, 代表道路服务水平越低。道路最大交通量为物流项目高峰小时交通量与过境交通量之和, 物流项目交通量分为货运交通量、客运交通量, 其中货运高峰小时交通量通常按下式计算:

式中:E为单位仓储面积的年处理能力 (t·m-2·a-1) ;S为物流项目总仓储面积 (m2) ;λpcu为货车-标准车转换系数 (pcu货车) ;k为车辆平均载质量 (t车) ;d为年作业天数 (d) ;ε月为月不平衡系数;ε日为日不平衡系数;Ph为高峰小时流量比 (%)

5 结论

1) 物流仓储用地规划容积率的合理控制, 可以体现规划者对物流园区产业类型的引导, 实现对投资强度和开发强度的有效控制。

2) 规划阶段确定物流仓储用地容积率合理控制范围可按照以下方法:首先根据区域规划明确物流项目类型, 确定容积率控制方式;其次, 根据物流工艺, 结合区域经济、土地价格、物流成本等因素, 确定仓储设施形式和规模, 计算地块容积率数值;最后, 校核周边道路通行能力、市政设施容量等外部环境要素, 确定合理的容积率控制范围。

3) 根据理论分析和实例计算, 提出不同类型物流项目容积率控制的建议值: (1) 大部分为露天堆场, 容积率不作控制; (2) 以露天堆场、停车场为主的非营利性物流项目, 容积率不大于0.6; (3) 单层仓库物流项目, 0.6<容积率<1.2; (4) 单层仓库、两层仓库均有的物流项目, 0.8<容积率<1.5; (5) 两层仓库物流项目, 1.2<容积率<2.0; (6) 3层及以上仓库物流项目, 容积率不小于2.0